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甲级写字楼空置创新高北京商业地产风险凸现传动轴

发布时间:2022-10-25 18:37:28 来源:固博五金网

甲级写字楼空置创新高 北京商业地产风险凸现

甲级写字楼空置创新高 北京商业地产风险凸现2006-01-17 01:02:46 来源:2006年01月16日中华工商时报分享到:去年1-11月,北京经济保持平稳运行态势,同期全市签订外商直接投资项目1941个,同比增长20.5%,实际利用外商直接投资34.2亿美元,同比增长26.4%,但经历了18个月连续上涨的北京甲级写字楼市场却出乎意料地出现了租金回落。

戴得梁行日前发布的写字楼市场报告显示,去年第四季度,北京甲级写字楼平均租金下跌至27.1美元/月/平方米(实用面积),比三季度下降0.3个百分点。供应方面,双子座大厦,中环世贸C/D座,英蓝国际金融中心,科技大厦以及西环广场均在本季正式入伙,新增办公面积近40万平方米,达到近期供应最高点,而需求方面,市场整体吸纳量比第三季度有所下降,约为13.8万平方米,由此导致市场平均空置率比三季度大幅上升5.3个百分点,增至17.7%,达到2000年以来的最高水平。目前,北京甲级写字楼总体存量已达400.8万平方米。各区域空置率中,只有东二环区域下降至5.7%外,其他区域空置率都迅速增加。中关村地区空置率再次回升到30%,CBD、东长安街/建国门、燕莎和金融街地区的空置率也分别上涨到16.3%、13.1%、11.2%和8.8%。

写字楼销售方面,价格保持平稳,平均报价为2341美元/建筑平方米,银行业成为本季度成交主力。继中国人寿购买国际金融城,银监会购买鑫贸大厦西楼后,中国建设银行和美洲银行又于去年11月在金融街即将入伙的长安兴融中心联合购买约5万平方米建筑面积,这是北京市场上第一个国内外银行联合购买写字楼物业的案例,戴得梁行认为此举进一步凸现了北京写字楼市场巨大的投资潜力,北京凭借写字楼市场的收益稳定性和良好的升值前景,已成为上海之后投资市场最为活跃的城市。

戴得梁行分析认为,虽然,2006年中国将迎来入世过渡期的最后一年,北京写字楼市场有望获得更多更广的需求支持,但从供给面看,2006年北京甲级写字楼市场依旧面临租金下调压力。据该行预测,今年北京预计有将近150万平方米写字楼面积进入市场,且广泛分布于各个区域,其中,金融街和CBD新增面积将达到50万平方米,市场竞争将进一步加剧,因此整个2006年,北京甲级写字楼市场租金将进一步表现出下调的趋势。

500万平方米商铺难觅商家

【记者陈雪根北京报道】国际物业顾问戴得梁行研究表明,目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米,创下历史最高峰值。由于商铺面积急速增长,市场新增需求相对缓慢,导致目前大部分项目均面临巨大的招商压力,北京商业地产开发风险开始显现。

戴得梁行助理董事张家鹏分析,2005年外资零售商进入北京速度加快,北京零售市场上的品牌丰富度明显提高,但与其商业地产市场商铺面积的急剧增加相比,目前仍表现出供过于求的状态。由于零售商开店规模及速度都有相对固定规划,难以完全契合市场的迫切需求,因此造成商业地产发展商激烈争夺商户的态势。诸多零售商家由于备选项目众多,因此其比较选评也变得更为细致,比发展商更为主动。

在商铺集中供应量较大,零售商成为稀奇资源的前提下,为了实现招商目标或快速推动招商,发展商不得不降低租金标准,结果导致目前北京市场商铺租金下滑,甚至为了吸引目标租户,部分优良位置项目租金更降到了原正常值的一半以下。即使如此,仍有部分项目难以按既定定位实现招商,从而不得不放低目标租户的甄选标准,接受形象档次相对低的客户。

由于不能按期实现招商,使得相当数量的项目不得不将开业时间一再后延,其中包括很多素质优良的项目。同时,不能按期开业,也给已入住商家造成不良影响,使其在再次选址时更加谨慎,决策时间也相对加长,无形中又为后来新项目的招商造成更大压力。

在市场竞争压力下,不少发展商开始寄希望于专业力量完成招商,但目前代理公司众多,整体能力并未达到相对良好的状态,这又为商业地产的发展造成潜在风险。

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